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美国,买房容易 养房难  

2017-02-22 00:28:50|  分类: 人生 |  标签: |举报 |字号 订阅

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没有绿卡的外籍人能在美国买房吗?在购房资格、产权保险、税收政策方面,美国政府对外国人与本国本地居民一视同仁。也就是说,外籍人想在美国买房,在购房之前,除了要支付律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税等诸多费用外,在买房之后,同样要支付房地产税、房屋保险、小区费或物业费、房屋保养费等。

先看房地产税。在美国,房地产税始终是州级以下地方政府的主要财政来源,例如美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的,所以美国房地产税没有统一的标准,各州的房地产税各不相同(房地产税=税率 X 政府对地产的估价, 估价(Assessed Value) 一般为市价(Fair Market Value) 的80-90%)。据美国地产投资资讯平台“优投房UTOFUN”显示,全美的房产税大都在1%左右浮动,只有极少地区达到3%。2016年美国各州房产税中,新泽西州位列榜首,高达2.29%,而夏威夷州房产税最低,只有0.28%。

房屋保险费用(Homeowner Insurance)是买房者为自己的房子购买的保险,以保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时,可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。据Affordable-Home-Insurance.org网站显示,房屋保险费用的多少,很大程度上取决于房子的位置,受飓风和地震等自然灾害的影响。据“世居海外置业”公号显示,定价30到35万美元的房产,每年大概需要支付500美元左右的房屋保险费用。需要注意的是地震险需要根据房主的需求另外购买,每年费用大概为1000—2000美元。

小区费和物业费是也一笔不小的开支。小区费和物业费一般用来支付小区公共设施建设和维护,不同的小区费用有所不同。据“世居海外置业”公号显示,小区物业管理费用一般在联排别墅和公寓中收取,每月200—600美元不等。

房屋保养费房屋保养费主要是房屋整体的管理,例如如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年)或其他维修费用。只做简单的房屋维护每年几百美金即可。

除了以上养房的费用外,如果外籍买家想把房屋出租,还要缴纳个人所得税,这部分的费用是业主出租物业获利后所需缴纳的税款。个人所得税分为联邦和州立/地方两种,不同地方税费也有所不同。例如,北卡罗莱纳州政府税率大约在2%至3%之间。需要注意的是,所有跟租赁物业相关的花费都可以用来抵税。例如,可以用维护费、保险费、供应费补助、房产税和水电费等费用来抵税。

如果外籍买家想把美国的房子卖出还要交资本所得税。资本所得税是针对业主出售房屋后所得到的利润而产生的费用。一般而言,业主持有物业超过一年再出售的话,属于长期持有,需支付最多15%的资本所得税;如果持有时间不超过1年,属于短期持有,须缴纳较高的税款,因出售而赚取的利润也会按所得税标准纳税10%~35%。

此外,如果中国买家想把美国的房产赠与自己的孩子,还需要缴纳高额的赠与税。对于美国公民,2016年其一生有共有545万美元的生前赠与额,不同的州又有不同的最高免税额。但是没有美国绿卡的外籍人并不能享受这个免税额度,也就是说如果外籍人士想把美国的房产赠与给孩子,还要缴纳最高40%的赠与税。

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