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日志

 
 

给买房迷茫族的建议  

2017-03-15 00:17:30|  分类: 引用 |  标签: |举报 |字号 订阅

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01 你咨询买房前,一定要想好自己是买新房,还是二手房。买新房,购房人可以利用的政策杠杆与资金杠杆更高,它的定价可以大致看成是批发模式;买二手房,首付更高,但入住更快,它的定价可以大致看成是零售模式,随机性更大,即使是同一小区的同一面积户型,业主报价可能相差数十万元。批发模式下去进行价格谈判,降价一毛两角都是给自己面子了,何况这还是政府替代你与开发商谈判;零售模式下进行价格谈判,尺度很大,同一套房子,不同时间相差个几十万都可以理解。很多朋友遇到这样的情况,往往惊呼市场一夜暴涨或暴跌多少,完全没有必要。个案式成交,有其特殊性,比如人家装修好,不急于卖,都会影响到报价预期。下次遇到这样的情况,要淡定,要理解幕后原因,不要动辄让自己受到打击。

02 单价没有总价的意义重要。很多人买房,特别关注单价,其实完全没有必要,纯属自己吓自己。总价决定着你的首付与月供额度,如果你能通过首付与月供两个指标的压力测试,不要太纠结于单价高低。

03 如果能够承受,选择最好的户型与最稀缺的户型。如果你自住,你住的是自己挑过最好的户型;如果你投资,在二手市场上变现这个房子时,你的户型在同一个小区内面临的竞争会少很多。另外,如果纯投资,一个40平米的户型会比一个60平米的户型在租房市场上更有投资价值。为何?这20平米的面积差距,在租金上很难兑现出来。也就是说,40平米户型的租金未必比60平米户型的租金低很多,但你买的时候却可以让资金杠杆更大化。

04 现在房价的绝对值不低了,但是它有两个支撑因素:楼面地价也在上涨,产品升级换代也在发生。五年前总价500万元的房子罕有新风除霾系统,但现在五六百万元的房子,新风除霾基本标配了。所以,谨慎使用过去的陈旧眼光来指责今日房价的不合理。

05 买房时,价格确实是个重要参考因素,但是当你做决定时,正确的姿势是少纠结房价走势,多花时间研究周边配套、政府的公共服务规划与产品细节。当你把房价之外的因素了然于胸时,房价将不再是重点,你对它的承受力与你的了解程度成正比。

06 当一个城市的公共福利资源的价值被人为强制性地压低的时候,这些资源需要寻找一个代言人来表达自己。他们找到的最好的代言人就是房价。所以,房价并不是房屋价格的简称,它里面有深刻的社会内涵,它具备折射教育价格、公立医院、市政公园配套、地铁价格的传导能力。它不是一个简单的数字,而是整个城市里公共福利品的价格函数。

07 在预算能够承受的范围内,我通常都会建议买品牌大的、物业好的、价格高的社区的房子。高有高的道理,你花点时间去研究它为什么这么高,一定比你纠结吃亏与实惠这些小事更有意义。

08 有很多朋友关心落袋为安的问题。这个问题本质上就是一个如何处理贪婪的问题,你无非是担心自己不能挣到更多而已。你甚至会担心,自己一旦卖在了房价上涨的前夜,会有一个傻瓜的标签从此伴你一生。相信我,人们通常取笑的是那些亏钱卖房的人,而不是挣的还不够多的人。你永远都不可能让自己挣到最后一个铜板,所以,该落袋为安时,希望你拥有一个好心态。更重要的是,你套现往往还是为了买一个更大的新房,不要忘记,你可能卖旧房卖的更多,但你也不得不为了那套新房付出更高的价格。所以,这事扯平了。

09 关于亏钱的心理。相当一部分人不是不懂房价大道理,但在入市时间上过度纠结,归根到底是担心害怕自己买到U型的左侧半山腰区域。这对自己太苛刻,如果半年到一年后,你相信自己能站在U型的右侧愉快地玩耍,你何必纠结那三瓜两枣。买房市场上,丢了西瓜捡了芝麻的儿童故事到处都是,归根到底,是你的心理状态拒绝让时间做你的朋友,结果,时间一怒之下,就把你带到沟里了。

10 有人买房是为了挣大钱,挣少便是亏,有人买房则是求保本不亏即可,有人心理预期介乎两者之间,那种买房是为了在朋友圈晒房本的人不在讨论之列。但上述四种人都是买房人的敌人。你辛苦攒钱买房是为了谋一安居之所,但是上述四种人各有虚荣心,他们对房价的心态,构成了房价下降的天然屏障。尤其是在二手市场上,明明经济大环境不佳,观望周期已经很长了,但房价却被咬紧牙关、纹丝不动,硬生生抗过了冬天,来到了春天,令你瞠目结舌。注意,房价预测中最难以描述的原因就是这种隐秘心理。你以为他们应该顺从大势乖乖就范,却不曾想到人家在房价上有着坚硬的自尊心与冬眠能力。这四种人是房价的天然盟友,是你身边可怕的敌人。

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